Sprostać zadaniom
Rozmowa z Leszkiem Zakosztowiczem
przewodniczącym Rady Nadzorczej SM Popowice
Jaka jest właściwie rola Rady Nadzorczej w Spółdzielni Mieszkaniowej?
Rada Nadzorcza w spółdzielni mieszkaniowej pełni zupełnie inną rolę, niż pełnią je Rady Nadzorcze w innych spółdzielniach. Takich jak choćby na przykład spółdzielnie produkcyjne, spółdzielnie mleczarskie itp. Rolę Rady Nadzorczej w spółdzielni mieszkaniowej określa Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001: Nr 4; poz. 27)
Spółdzielnie mieszkaniowe należą do podmiotów o szczególnym charakterze i z tego względu są wnikliwie obserwowane przez środowisko, w którym funkcjonują. Dlatego wszyscy uczestnicy spółdzielczego systemu mieszkaniowego, powinni mieć świadomość, że spółdzielnia to specyficzna formą zbiorowej aktywności społecznej. Część tej osobistej aktywności członkowie spółdzielni przekazują na Walnych Zgromadzeniach, wybieranym wówczas członkom Rady Nadzorczej i członkom Rad Zespołów Nieruchomości.
To w ich imieniu Rada Nadzorcza kontroluje i nadzoruje działalność spółdzielni. Czuwa nad pracą Zarządu, koryguje nieprawidłowości i jest instancją odwoławczą od decyzji Zarządu w sprawach dotyczących praw członków. Swoje zadania kontrolne i nadzorcze Rada realizuje m. in. poprzez: badania okresowe sprawozdań finansowych spółdzielni pod względem rzetelności prawidłowości, dokonywanie okresowych ocen wykonywania planów eksploatacyjnych i remontowych, kontrolowanie sposobu załatwiania przez Zarząd wniosków i uchwał Rady oraz opinii Rad Zespołów Nieruchomości.
Rada Nadzorcza zajmuje się też rozpatrywaniem skarg na działalność Zarządu m.in. odwołań od jego decyzji, czuwaniem aby przynajmniej raz w roku przeprowadzone było badanie sprawozdania finansowego spółdzielni przez niezależnego rewidenta finansowego, a raz na trzy lata była przeprowadzona lustracja spółdzielni przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Drugim terenem działań Rady są jej kompetencje zarządzające, które realizowane są między innymi poprzez podejmowanie i zatwierdzanie planów dochodów i wydatków spółdzielni, zatwierdzanie jej struktury organizacyjnej. Rada Nadzorcza decyduje też o wykluczeniu z członkostwa w spółdzielni oraz decyduje o ewentualnym przywróceniu członkostwa.
Członkowie Rady Nadzorczej chcąc wypełnić te wymagania muszą spełniać wiele kryteriów nie tylko dotyczących wiedzy z zakresu prawa spółdzielczego, czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale ich działania powinny być zawsze nakierowane na dobro członków naszej spółdzielni.
Jakie sprawy mieszkańców i spółdzielni będą w polu widzenia obecnej Rady?
Dużym wyzwaniem dla obecnej Rady będzie zminimalizowanie skutków drastycznych, 300-400%, podwyżek opłat za dzierżawę gruntów niezabudowanych. Urząd Miasta systematycznie dokonuje przeglądu terenów, począwszy od wschodnich granic naszego Osiedla to jest od ul. Starogranicznej, idąc w stronę zachodniej granicy przy ul. Wejherowskiej. Efektem tego przeglądu są nowe, dużo wyższe naliczenia opłat za dzierżawę.
W połowie czerwca bieżącego roku przesłano m.in. nowe naliczenie za dzierżawę działki, „trójkąta” u zbiegu ulic Popowickiej i Starogranicznej. Jest to działka o powierzchni około 3 500 m², za której dzierżawę Urząd Miasta ustalił nową stawkę w wysokości 19 314,70 zł (dotychczas 6 438,22 zł). Najprościej byłoby ten kawałek ziemi oddać miastu i nie płacić. Ale są i inne rozwiązania, które mogą przynieść nam członkom spółdzielni korzyści. I takie kroki
w rozwiązaniu problemu podjął Zarząd spółdzielni. A mianowicie zwrócił się do Urzędu Miasta z zapytaniem o warunki zabudowy tej działki. Podkreślam: jest to zapytanie o warunki zabudowy a nie wniosek o pozwolenie na budowę, jak to zostało przez niektórych mieszkańców ul. Popowickiej 10 – 16 i 18 – 24 zinterpretowane i rozpowszechniane wśród sąsiadów.
Dlaczego takie zapytanie zostało przesłane do Urzędu Miasta? Otóż, gdyby Urząd Miasta w odpowiedzi przedstawił projekt co w tym miejscu można wybudować, w znaczący sposób podniosłoby wartość wspomnianej działki. Za zgodą Walnego Zgromadzenia członków spółdzielni można byłoby sprzedać deweloperowi, który nie tylko przestawiłby najkorzystniejsze warunki finansowe, ale przedstawił by również najmniej uciążliwy dla mieszkańców Popowickiej 10 – 24 projekt jej zagospodarowania. Chcę wspomnieć, że mieszkańcy wcześniej nie wyrazili zgody na wydzierżawienie tego kawałka gruntu pod budowę samoobsługowej myjni samochodowej. Gdyby nie ten brak zgody, dzisiaj nie byłoby problemu. Wyższą opłatę ponosiłby dzierżawiący teren. Inne kroki zostaną podjęte, gdyby Urząd Miasta w odpowiedzi na pismo Zarządu nie określił warunków zabudowy. W tym przypadku byłaby podstawa, aby zwrócić się Urzędu Miasta o utrzymanie wysokości kosztów dzierżawy na dotychczasowym poziomie.
Takich miejsc jak omawiany wyżej „trójkąt” jest na terenie spółdzielni więcej np. działka popularnie nazywana „górką”. Rozwiązanie tych problemów wymagać będzie dużego nakładu pracy i zrozumienia członków Spółdzielni, że to co robimy, robimy dla wspólnego dobra.
Są sprawy oczekujące na decyzje, jak choćby docieplenia, ale także sprawy zsypów i ochronny przeciwpożarowej w budynku przy ul. Popowickiej 62-68. To tylko niektóre z nich. Jakie kwestie Rada zamierza w najbliższym czasie podjąć?
Oczekującą pilnych decyzji jest sprawa dokończenia prac w budynku przy ul. Popowickiej 62 – 68. Komenda Miejska Straży Pożarnej we Wrocławiu, podczas kontroli przeciwpożarowej stwierdziła wiele nieprawidłowości w zabezpieczeniach bloku, wynikających z wejścia w życie w 2012 roku nowych przepisów o ochronie przeciwpożarowej. Decyzję Komendy Miejskiej podtrzymała Komenda Wojewódzka. Nie będę wymieniał wszystkich zmian jakie należało wykonać, wspomnę te tylko główne: wymiana pionów ppoż. z suchych na mokre, wykonanie klap przeciwdymowych, montaż czujników dymu itp. Wybrany w przetargu nieograniczonym wykonawca, wycenił wykonanie wspomnianych prac na 360 000 zł (90 000 zł jedna klatka schodowa). Nieruchomość nie dysponowała na swoim funduszu remontowym taką kwotą. Każda nieruchomość posiada własny fundusz, który jest brany pod uwagę przy planowaniu prac remontowych, a także wydatkach na bieżącą eksploatację.
Dlatego w lutym 2016 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę (Uchwała 18/2/V/2016 z 25.02.2016 r.) o wystąpieniu z wnioskiem do Walnego Zgromadzenia o odblokowanie z funduszu remontowego nieruchomości przeznaczonego na docieplenie ścian podłużnych kwoty 115 166 zł i uzupełnienie tej kwoty z bieżącego, tegorocznego, funduszu remontowego. We wniosku była też mowa o udzieleniu nieoprocentowanej pożyczki z rachunku obrotowego spółdzielni, którą należy spłacić z funduszu remontowego nieruchomości w latach 2017-2018.
Pozostała nierozwiązana sprawa zsypów. Wszystkie istniejące w tym bloku zsypy wymagają natychmiastowego remontu według obecnie stosowanych technologii (wymiana zużytych rur kamionkowych na rury ze stali kwasoodpornej). Obostrzenia p-poż. wymagają aby pomieszczenie doprowadzające do klapy zsypowej było oddzielone od reszty klatki schodowej drzwiami przeciwpożarowymi. Według przesłanych propozycji ofertowych koszt wykonania takich „komór zsypowych” to kwota 80-90 000 zł w jednej klatce. W skali całej nieruchomości to wydatek rzędu 320-360 000 zł. Nieruchomość nie posiada na swoim koncie takich pieniędzy, a kolejna pożyczka nie może być brana pod uwagę, gdyż nieruchomość jest już zadłużona. Pozostają dwa rozwiązania: zaciągnięcie kredytu w banku lub likwidacja zsypów.
Najprostszym rozwiązaniem jest – moim zdaniem – likwidacja zsypów i zamurowanie wszystkich otworów zsypowych, gdyż od kilku lat obowiązuje nas wszystkich selektywna zbiórka odpadów. Zarząd spółdzielni w sprawie rozwiązania tego problemu skierował do mieszkańców ankietę. Mieszkańcy mieli się wypowiedzieć, czy są za utrzymaniem i remontem zsypów, czy są za ich likwidacją. Na 132 przekazane lokatorom ankiety do Spółdzielni zwrócono jedynie 61 ankiet. Za likwidacją zsypów i wykonaniem komórek opowiedziało się 50 mieszkańców, przeciw było 6 osób, a 5 ze zwróconych ankiet było nieważnych. Dla mieszkańców pozostawiona byłaby komora zsypowa, w której zostawiać by można posegregowane odpady. W miejsce zlikwidowanych komór zsypowych można by niewielkim kosztem przystosować do użytkowania komórki. Zyskano by w ten sposób dodatkowo 20 takich pomieszczeń (plus 20 komórek eksploatowanych do chwili remontu). Chętnych na takie zagospodarowanie pomieszczeń jest wielu. Do dzisiaj wpłynęło 26 podań, ale uaktywniła się grupa mieszkańców (z jednej z klatek), która domaga się remontu i utrzymania zsypów. Wszelkie próby kontaktu bezpośredniego, przedstawienia tego problemu i próba jego rozwiązania nie przynosi spodziewanego rezultatu. Na spotkania przychodzi 8-10 osób. A czas nagli i nie można dłużej czekać. Wszelkie rozwiązania zaproponowane przez Radą Nadzorczą czy Zarząd spółdzielni zadowolą jednych, ale będą obiektem krytyki drugiej strony.
To nie wszystkie problemy mieszkańców tego bloku. Do rozwiązania pozostaje wykonanie drogi przeciwpożarowej. ZDiUM nie wyraża zgody aby taka droga powstała od strony ul. Popowickiej, wskazując by wykonać ją od strony balkonów. Chcąc wykonać ją od tej strony należałoby wyciąć kilka drzew, które skutecznie blokują wjazd z tego kierunku. Na wycięcie drzew nie ma zgody z Wydziału Ochrony Środowiska Urzędu Miasta. Trwają negocjacje, a Straż Pożarna pogania grożąc wysokimi karami administracyjnymi.
Czego należałoby życzyć Panu i całej Radzie?
Rada Nadzorcza wybrana na czerwcowych Walnych Zgromadzeniach w 2016 roku, składa się w większości z nowych członków. Doświadczenie w pracy samorządowej, wyniesione z pracy w poprzedniej kadencji posiada trzech członków (Marta Słowikowska, Marcin Makowski i ja). Dwie panie działały we wcześniejszych kadencjach Rady (Halina Czapnik, Grażyna Przychodzińska). Dla pozostałych jej członków to pierwsza kadencja. Dlatego zależałoby mi bardzo na tym, aby stworzyć zespół, który sprosta stojącym zadaniom. Zależałoby mi na tym, aby na posiedzeniach Rady Nadzorczej panowała merytoryczna dyskusja nad problemami przed jakimi stoi Spółdzielnia, a w dyskusji przeważała siła argumentów a nie siła głosu. Liczę na dobrą współpracę ze wszystkimi jej członkami nawet tymi, którzy do mojego wyboru na tę funkcję podeszli sceptycznie. Nie możemy bowiem zapominać, że członkowie spółdzielni obdarzyli nas swoim zaufaniem i tego zaufania nie możemy zawieść. Chciałbym, aby członkowie spółdzielni mieli powód do dumy i zadowolenia, że mieszkają w jednej z najlepszych spółdzielni mieszkaniowej w regionie i w Polsce.
Rozmawiał: tom